Cité Cheminote de Chelles (77)

La démarche d’EcoProjet de la cité cheminote de Chelles - requalification du quartier des Arcades Fleuries (77)

Profil démographique et socio-économique de Chelles 

La ville se caractérise par une population jeune avec un taux de natalité élevé par rapport au reste du département (16,6 % contre 13,2 %). En 2021, la médiane du revenu disponible par unité de consommation est de 23 830 euros, légèrement inférieure à celle du département (24 640 euros). Au sein de la commune, le taux de chômage atteint 11,5 % en 2021, légèrement au-dessus de la moyenne seine-et-marnaise (10,7 %).

Urbanisme et planification

La commune de Chelles constitue un pôle de centralité et le lieu d’accueil d’une gare du GPE (Grand Paris Express), infrastructure majeure de transports à l’échelle de la région.

Le SDRIF (Schéma Directeur de la Région Île-de-France) de 2013 s’applique au territoire de Chelles. Le PLU de la commune a été approuvé le 19 décembre 2017, modifié en 2020 et 2022. En 2024, une modification simplifiée permet d’intégrer l’OAP des Arcades Fleuries au document.

La requalification de la cité Cheminote de Chelles

A Chelles, en bordure de l’infrastructure ferroviaire, se développe une cité Cheminote sur le modèle de la cité-jardin, ensemble constitué essentiellement de pavillons et dont le quartier des Arcades Fleuries (5,78 ha) constitue une continuité moderne. Construit dans les années 60, ce secteur de petits collectifs se caractérise aujourd’hui par une forte vacance des logements, due notamment à leur état dégradé et des typologies peu diversifiées et peu adaptées (petites typologies abordables notamment) au parcours résidentiel des habitants. Le quartier fait donc depuis 2016 l’objet d’un projet de requalification urbaine sous forme de lotissement. Le quartier des Arcades Fleuries compte à ce jour 8 bâtiments de logements collectifs pour un total de 311 logements, auxquels s’ajoutent 10 pavillons situés rue de Thorigny. 

L’aménagement du quartier soulève des enjeux de connexion avec la cité Cheminote et d’articulation avec le pôle gare, le centre-ville et le centre commercial Terre Ciel et s’inscrit également dans une volonté d’améliorer le maillage viaire et de développer les liaisons douces. Un enjeu fort du projet réside dans la valorisation du patrimoine urbain, architectural et paysager de la cité cheminote. 

Le projet qui challenge ICF dans un rôle inhabituel d’aménageur se développe sur un foncier entièrement propriété du bailleur. Les espaces publics seront rétrocédés à la commune, puis requalifiés. 

L’orientation d’aménagement et de programmation des Arcades Fleuries préconise notamment la localisation des nouveaux axes d’accès et de circulation dans le quartier, des principes paysagers et les possibilités d’implantation d’équipements publics.

Programmation

660 logements, répartis entre 600 collectifs et 60 pavillons, dont :

• 414 logements locatifs sociaux (LLS), compris 48 logements destinés au public senior

• 246 logements en accession à la propriété 

• une crèche, 

• un local associatif et des locaux médicaux professionnels. 

Calendrier et bilan de l’opération

L’opération d’aménagement est une “opération tiroir” organisée en trois tranches. La première tranche comprenant 40 logements ICF rue de Thorigny et 54 logements Promogim rue des Arcades Fleuries a été réalisée. La tranche 2 est en cours à fin 2024 (environ 280 logements, les jardins familiaux, les locaux médicaux professionnels et l’aire de jeux) et les travaux de la tranche 3 restent à initier. 

Le projet des Arcades Fleuries a bénéficié d’une subvention de l’Etat issue du Fonds Friches (à hauteur d’1 million d’euros) et des aides de droit commun pour la production de logements sociaux. Le bilan de l’opération reste malgré tout déficitaire en raison des surcoûts importants, liés notamment aux démolitions et à la préparation des sols. 

Les dépenses sont d'autant plus importantes qu'une ambition forte est projetée sur le volet "déconstruction sélective" / "réemploi des matériaux issus de la déconstruction" / "économie circulaire". 

La ville finance l'aménagement des espaces publics via un PUP. Elle est encore à ce jour à la recherche de subventions complémentaires pour la conception/réalisation des espaces publics. 

Choix de la démolition

Les études engagées par le bailleur révèlent un patrimoine vieillissant qui doit faire l’objet d’une intervention lourde. Le mode constructif lui-même révèle un grand nombre de problématiques. Présence d’amiante, mauvaise distribution des logements, insalubrité de certains lots…. De plus, un sentiment d’insécurité dans le quartier imposait aux acteurs de réfléchir à une reconfiguration du quartier et à son potentiel effet levier sur le territoire. 

Le projet présente des surcoûts importants de préparation des sols, de désamiantage et de démolition. Il a bénéficié d’une subvention d’un montant de 1 000 000 euros pour les travaux de démolition. 

Ambitions environnementales

Densité attendue : 100 logts/ha environ 

5 270 m2 d’espaces verts requalifiés et rétrocédés au domaine public + espaces verts sur les lots.

ICF (pour les lots) et la commune de Chelles (pour les espaces publics) sont conjointement accompagnés par le BET VIZEA. Le choix d’un AMO commun permet de garantir la continuité des ambitions environnementales sur l’ensemble du site. 

L’opération porte des ambitions fortes sur les thématiques énergie / réemploi / biodiversité / gestion naturelle des eaux pluviales.  

Une certification PRESTATERRE a été retenue pour les lots.

La réalisation de FLJ et STD est rendue obligatoire dans l'ensemble des fiches de lots. 

17 arbres seront abattus pour 49 conservés sur l’ensemble du quartier sur les lots. Sur les espaces publics, on compte 10 arbres abattus pour 10 plantés au moment de l’AVP. Le CBS comme la superficie des espaces végétalisés sont augmentés. 

La gestion des eaux pluviales est assurée par un système à ciel ouvert en priorité. Sur les lots, la gestion de la décennale est attendue avec une surverse autorisée vers les espaces publics. Le réseau aérien de noues est connecté au réseau d’assainissement. En raison des formes urbaines attendues sur le projet, seuls les édicules de jardin seront le support de toitures végétalisées. La récupération des eaux pluviales est prévue pour l’arrosage des espaces verts des lots. 

Une opération d’urbanisme transitoire menée par l’association Pépins Production se développe sur un jardin partagé en bordure de quartier. Cette initiative, qui a pour objectif principal la production de boutures pour les jardins et balcons de la cité cheminote, permet de faire le lien entre les habitants du quartier pavillonnaire de la cité cheminote et les futurs habitants du quartier des Arcades Fleuries. Cette initiative n’a, à ce jour, pas vocation à se pérenniser au-delà de la livraison des nouveaux logements. 

Distinctions et subventions

Le projet est lauréat en 2021 de la première session du “fond friches” à hauteur d’1 million d’euros.

En 2022, le projet obtient le label EcoQuartier étape 1 selon le référentiel de 2016 et vise à présent la poursuite dans la démarche EcoQuartier (selon le nouveau référentiel de 2023).