Les étapes clés d'une rénovation réussie

1/ La stratégie consiste à déterminer les travaux en adéquation avec les besoins et les moyens du maître d’ouvrage

Une stratégie adaptée permettra d’arbitrer en faveur d’une proposition de programme de travaux qui soit réalisable techniquement, finançable, qui donne satisfaction au maître d’ouvrage et à son locataire le cas échéant. L'objectif de cette phase est de consigner tous ces éléments dans ce que l'on appelle le programme de l'opération.

Une stratégie inadaptée risque de mener à l’abandon du projet, des malfaçons ou sinistres. De plus, une mauvaise prise en main des nouvelles installations par manque d’association des usagers au projet pourrait compromettre l’atteinte des performance énergétiques attendues, et par la même, un équilibre financier basé sur les économies prévues initialement.

2/ La stratégie constitue une approche transversale et pluridisciplinaire

Un projet de rénovation ou de construction est un projet architectural faisant intervenir de nombreuses compétences sur des domaines multiples. La stratégie consiste à effectuer des arbitrages impactant chacun plusieurs aspects du projet.

Une approche segmentée risque de conduire à dégrader un aspect pour en améliorer un autre (baisse de la qualité de l’air intérieur consécutive à une meilleure étanchéité à l’air…), ou à rater l’opportunité d’améliorer un aspect alors qu’on engage une démarche pour en améliorer un autre (ravalement de façade sans étudier l’opportunité d’isoler par l’extérieur…).

Les questions de performance énergétique ne peuvent être abordés indépendamment des aspects environnementaux (analyse de cycle de vie, matériaux biosourcés…), de confort d’usage (lumière naturelle, acoustique…), d’organisation des espaces, de la relation du bâtiment avec son territoire et son environnement immédiat…

3/ La stratégie doit permettre d’inscrire le projet dans le temps long

Un projet de rénovation ou de construction constitue un moment clé dans la vie d’un bâtiment dans la mesure où les choix opérés figent partiellement un bâtiment pour des périodes allant jusqu’à plusieurs décennies.

S’inscrire à l’échelle de la durée de vie du bâtiment incite également à rehausser le niveau de qualité visé, dans un souci de pérennité du bâtiment et de ses équipements.

La définition d’une stratégie est donc l’occasion d’engager une réflexion sur la future vie du bâtiment et de son usage : elle ne doit pas se limiter à répondre à des besoins immédiats.

1/ Définir la mission du maître d'œuvre (conception / suivi du chantier...)

La commande peut porter sur une mission globale, ou sur certaines étapes : accompagnement de la maîtrise d’ouvrage dans la définition de ses besoins, phase de diagnostic et de faisabilité, phase de conception, de suivi de chantier ou de suivi de maintenance.

Dans son cahier des charges, même s'il est sommaire, le maître d’ouvrage doit décrire au mieux le bâtiment (situation, accessibilité, voisinage, époque de construction, historique des travaux…). Il doit préciser les enjeux de l’opération (par exemple améliorer la performance énergétique, augmenter la surface vitrée,…), les fonctionnalités qu’il souhaite voir installées (gestion de l’éclairage par détection de présence, chauffage par le sol,…), les surfaces qui sont concernées (tout ou partie d’un édifice), les contraintes dont il a connaissance (nuisances sonores, aléas saisonniers,…): le programme de l'opération.

S'il soumet son besoin à plusieurs maîtres d’œuvre, le maître d'ouvrage doit veiller à chercher à instaurer un dialogue concurrentiel constructif, et ne pas simplement se décider sur un critère de prix.

La dimension relationnelle est également importante, car les deux parties vont être amenées à collaborer étroitement et en confiance pendant une période assez longue.

2/ Etablir un contrat qui organise la relation entre maître d'ouvrage et maître d'œuvre

Avant de débuter leur mission, les architectes ont obligation de conclure un contrat avec leur client. Ce contrat engage aussi le maître d'ouvrage qui doit le respecter et le faire respecter.

Par exemple, le contrat type proposé par l'Ordre des Architectes, comporte deux volets distincts et indissociables qui doivent être signés par chacun des contractants :

• le Cahier des Clauses Générales (CCG) qui définit les rapports entre les deux parties, les devoirs de chacun, et le contenu de chaque élément de la mission de l’architecte ;
• le Cahier des Clauses Particulières (CCP) qui précise l’identité de chaque contractant, la désignation de l’opération, la description du programme et l’enveloppe budgétaire affectée. Le CCP doit détailler la mission de l’architecte, le montant et les modalités de sa rémunération, les délais d’exécution pour les différentes étapes de sa mission, et doit mentionner le numéro du contrat d’assurance professionnelle de l’architecte. Le niveau de rémunération de l’architecte dépend essentiellement de la complexité et de l'étendue de l’opération.

3/ Coordonner la mise en concurrence des entreprises et la réalisation des travaux

Une fois sa maîtrise d'oeuvre désignée, le maître d’ouvrage choisit de mettre en concurrence, ou non, différentes entreprises de travaux. Il examine avec l’architecte les modalités de réalisation de l’ouvrage, et choisit le mode de consultation des entrepreneurs (faire appel à des entreprises séparées, à un groupement d’entreprises ou à une entreprise générale).

Le maître d’œuvre a un rôle de conseil dans le choix des entreprises et c'est le maître d'ouvrage qui signe les contrats avec les entreprises.

Avant toute intervention, le maître d’œuvre doit informer le maître d’ouvrage de la nécessité de faire établir un constat contradictoire par un professionnel qualifié (huissier...). Cette démarche permet de constater et de consigner l’état avant travaux des ouvrages existants, et éventuellement avoisinants.

Pour éviter les litiges, il est préférable d’établir un procès-verbal d’ouverture de chantier. Régulièrement, le maître d’œuvre convoque des réunions de chantier. Il est préférable pour le maître d'ouvrage d'y assister, de façon à suivre l'exécution des travaux jusqu'à la phase de réception.

A la fin du chantier, une étape de réception des travaux par le maître d'ouvrage est prévue, durant laquelle son maître d'œuvre doit l'assister (Assistance aux Opérations de Réception).

1/ Un devis doit être honnête, transparent, partagé

Un maître d’ouvrage non professionnel qui souhaite engager des travaux ne peut connaître toutes les complexités techniques liées à ses travaux.

Le particulier est peu outillé pour détecter des formulations volontairement trompeuses, les coûts cachés, la sous-traitance masquée ou un défaut de compétence, d'où l'importance de confier une mission de suivi d'exécution à un architecte.

2/ Un devis est une proposition commerciale et un contrat en puissance

Le devis, en tant qu’estimation par le professionnel des travaux envisagés, est juridiquement une offre de contrat et, à ce titre, il engage fermement le professionnel de manière très précise quant à l’étendue des travaux, leur coût, mais aussi quant aux délais prévus.

3/ Un devis doit permettre de comparer des offres

Le devis doit-être est assez précis sur la nature des prestations afin de permettre une mise en concurrence des entreprises. A cette phase du projet, il y a cependant parfois une difficulté à décrire assez précisément les actions à mener.

Il est nécessaire que le découpage des prestations soit similaire entre des entreprises mises en concurrence, notamment en distinguant la pose et la fourniture.

4/ Un devis doit traduire l’expertise de l’entreprise

Les entreprises ont un devoir de conseil vis-à-vis de leurs clients. Elles doivent y passer le temps nécessaire, faire une ou des visites du bâtiment, réaliser des calculs, parfois adapter la formulation dans leur devis selon qu’il s’adresse à un particulier ou à un architecte.

La réalisation de devis représente donc parfois un travail conséquent pour l’entreprise. Il est peut-être alors parfois cohérent que la réalisation des devis soit rémunérée.

1/ La réception des travaux sert à convenir de la bonne fin du chantier

L'émission et/ou le règlement de la facture ne vaut pas réception de travaux, ni une simple déclaration d'achèvement de travaux faite par le maître d'œuvre, ou encore un constat de chantier signé par l'entreprise et le maître d'œuvre.

Le maître de l'ouvrage est tenu de procéder à la réception des travaux. L'entrepreneur dont les travaux sont examinés doit obligatoirement être présent et avoir été dûment convoqué au préalable.

Pour toutes les parties, il y a un risque à ne pas signer le procès-verbal, ne pas être présentes lors de son élaboration, de solder les travaux en se croyant dégagées de toute obligation.

Si aucun désordre ou défaut de conformité n'est constaté, les travaux sont acceptés et le procès-verbal est signé sans mention de réserves.

Si des réserves sont observées, elles doivent être consignées par écrit dans le procès-verbal. Le solde des travaux demeure néanmoins exigible, cependant une retenue de garantie (correspondant à 5 % maximum du montant total des travaux) peut être conservée par maître d’ouvrage jusqu'à la levée des réserves observées.

2/ La réception des travaux sert à s'assurer de la qualité technique des travaux réalisés

L'ouvrage, en principe achevé, est examiné, et son état réel constaté. Un maître d'ouvrage non professionnel peut avoir une réelle difficulté à savoir faire une bonne réception de travaux (manque de compréhension de la procédure, manque de points de référence,...).

Il convient de prendre le temps de bien vérifier que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive des travaux et le contrat. Un contrôle soigneux du fonctionnement de tous les équipements est effectué (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage, système de production d'eau chaude sanitaire,...).

La bonne pratique est de se référer aux Documents Techniques Unifiés (DTU) s'ils ont été visés dans le contrat. Ils donnent les règles de tolérance pour juger de la bonne mise en œuvre ou de la bonne finition pour chaque type de travaux.

Si tous les travaux prévus au descriptif ne sont pas exécutés, ou si les imperfections sont telles qu'ils peuvent être considérés comme inachevés, un refus de réception est possible.

3/ La réception constitue le point de départ du délai des garanties légales

La réception entraîne le transfert de la garde de l'ouvrage et des risques qui y sont liés. Le maître d'ouvrage prend dès lors en charge tous les risques de pertes ou de dommage concernant l'ouvrage, ce qui libère l'entrepreneur de son obligation d'assurer la sécurité du chantier et des personnes qui s'y trouvent.

Plus la réception des travaux est actée clairement et en bonne intelligence, plus le jeu des assurances et des responsabilités de chaque partie sera enclenché rapidement.

Les entrepreneurs et maîtres d'œuvre sont tenus de disposer des différentes assurances obligatoires pour couvrir dans la durée les risques liés à leur activité. Ils doivent être à jour de cotisations et pouvoir produire sur demande les justificatifs qui font foi.

4/ La réception des travaux marque le démarrage de la mise en service

Lors de la signature du PV de réception des travaux, s'il y a livraison d'une installation technique qui implique une maintenance régulière et particulièrement pointue, il est conseillé de solliciter la présence de la personne ou de la société qui sera en charge de cette maintenance durant l'exploitation de l'ouvrage.

Pour le maître d'ouvrage, il est important d'avoir accès à tous les éléments d'information sur le fonctionnement des installations qui nécessitent une période de rodage et de réglage (en particulier les systèmes faisant appel à un pilotage numérique) afin de ne pas altérer leurs performances par des actions inadaptées. Par manque de formation ou de sensibilisation, il peut y avoir des usages inadaptés pour des éléments qui demandent un entretien particulier (bardages bois, certains revêtements de sol, purge de certains circuits, changements de filtres,...).

Un ouvrage est amené à changer de propriétaire(s) ou d'occupant(s) plusieurs fois au fil des ans. Il est très important de disposer des éléments nécessaires à la transmission de savoirs sur le bâtiment, que l'on soit dans le cadre d'une exploitation sur une longue durée où les entreprises prestataires seront amenées à changer, ou dans le cas d'une cession.